壯年滿巢期如何換屋最聰明?

撰文：劉育菁

滿巢期是人生負擔最沉重的時期，不僅得籌措子女教育金、換屋金，還要開始準備夫妻倆的退休金。有什麼方法可以同時兼顧換屋及籌措退休金呢？40多歲的全國不動產羅東加盟店店長邱麗惠，就找到一個兩全其美的對策。

邱麗惠原本住在宜蘭五結鄉的透天厝，4年前因緣際會看中一間面對羅東運動公園第一排的挑高樓中樓華廈，雖然權狀只有36坪，但因前一任屋主已將挑空的樓地板填滿，樓中樓的樓上另有獨立的室外梯進出，因此使用面積高達50多坪，總價約300多萬元，如果貸款約150萬元，每月房貸僅8,000元。

由於房子坐落地點、環境、視野均佳，邱麗惠第一眼就很心動。她仔細盤算2個兒子已經要上高中及國中，孩子長大需要更多生活空間，再加上搬到市區可減少交通往返時間，非常符合換屋需求。最後她以每坪10萬元買進，如今房價已漲3成，等於淨賺百萬元，但邱麗惠並沒有出售的打算，因為這是她的「養老屋」。

雙層住家 退休後一層出租、一層自住

「這裡有公園、綠地，近市區，很適合養老。」邱麗惠在購買之初就考慮把它當成她退休養老的地方。她表示，因為樓上可以獨立進出，她計畫將空間稍做裝潢，再拉一個獨立電錶，每月可收租金9,000～10,000元，當成退休後額外的生活費。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，換屋時選擇雙併或頂樓加蓋打通的房子，滿巢期時，父母與子女有各自的生活空間；空巢期後，再將原先打掉的分戶牆或是地板復原，將另一半空間出租，租金成為退休後收入來源，就是一舉兩得的購屋規畫。

不過雙併或頂樓加蓋，都是市場很熱門的產品，價格、裝修、標的選擇，都是不小的學問，因此在購買前要注意6個重點。

買中古屋優於新成屋
單從成本考量，要將二戶或樓上樓下打通，如果不是預售屋的話，建議買中古屋重新裝修。全國不動產董事長葉春智表示，買新成屋的缺點是，房價已比中古屋高，再者建商管線都是全新規畫，完工後又再重新裝修或隔間，等於還要再多花一筆費用。若是購買預售屋，在下訂時事先向建商表明要二戶打通，等到施工時只要更改設計圖即可，反而還省成本。

北市優先買1995年前的頂樓加蓋
根據台北市違建處理規定，台北市1994年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建，被列管可暫時不予拆除；而1995年1月1日後的頂樓加蓋屬新違建，則是即報即拆，而台北市以外不在此限。暢銷書作家張淳淳表示，民眾在購買頂樓加蓋時，不妨先到台北市建管處網站查詢，過去是否曾經被舉報拆除。

葉春智表示，1995年以前的違建雖然緩拆，但違建仍是事實，日後遭到住戶檢舉，並向法院提出侵占主張，仍會被法院強制拆除，目前台北地方法院已有判例，要求頂樓加蓋出租租金要與各樓層的屋主分享（台北地方法院94年訴字第4625號判決），因此張欣民建議，民眾在購買頂樓加蓋時，「睦鄰」是最重要的課題。